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楼市传来一个大“利好?#20445;?#36825;些城市房价或将迎来下跌

2019-5-12 03:49| 发布者: wangbuniao| 查看: 259| 评论: 0

摘要: 无聊翻了翻过去5年社科院对于楼市的预测,虽然数据上有偏差,但总体方向的判断几乎全部正确。这更加深了我对社科院报告和相关预测的好感。今天,科学院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月?#30830;?#26512;报告》,报告关 ...

无聊翻了翻过去5年社科院对于楼市的预测,虽然数据上有偏差,但总体方向的判断几乎全部正确。这更加深了我对社科院报告和相关预测的好感。

楼市传来一个大“利好?#20445;?#36825;些城市房价或将迎来下跌


今天,科学院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月?#30830;?#26512;报告》,报告关于住房市场的短期预测认为,未来几个月一二线城市以小涨或微涨为主,少数城市可能较快上涨。前半部分我深?#28909;?#21516;,但是在政治局会议刚刚重提“房住不炒”的背景下,个人认为已经没有城市存在快速上涨的可能了,因为严重违背中央意图,在这紧要关头,我觉得没有哪个城市敢以身试法。

社科院对三四线城市的预测和我之前的判断一致:三四线城市“小阳春”趋于消退,未来几个月房价将稳中有降。对于三四线的无房?#25307;?#26469;说,社科院的预测无疑等于是送来了一个重磅“大礼包”。但也需要淡定,我认为这个降幅应该不会很大,可能在统计局数据?#25250;?#26159;零点几的幅度,不长期关注市场真可能会感觉不到。

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我一直强调,未来随着城镇化的不断推进,中国楼市分化会越来越明显,因为人口在不断向有价值的区域聚集,有人的地方就有未来,房地产才有基本面支撑。这一点从一季?#28909;?#22269;房地产投?#35797;?#36895;也能看得出来:粤鲁浙闽四省一季度的累计房地产投资额达到7762.44亿元,这4个省份对全国一季度房地产投?#35797;?#38271;的拉动比例达到了39.9%;不过,三四线城市各类用地成交8089万平方米,同比下降25.8%,降幅在各线城市中最大。

全世界的房地产发展都遵循这个规律,强者恒强,弱者只能逐渐没落。市面上有北上深5+万一平的房子,也有鹤岗那种“交取暖?#35759;?#27809;人住的房子”。这么说很多人可能又不爱听了,但是没办法,这是事实啊。经济学家李迅雷说,?#35797;?#26159;有限的,一些城市的?#27604;伲?#24517;会带来另外一些城市的没落。

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对于社科院的预测,?#19968;?#26007;胆持有另一个不同意见,那就是有些在2017、2018年经历过大涨的二线城市,在需求耗尽、炒作散场之后难免要迎来萧条了。目前看“小阳春”行情确实浓郁,但是未来几个月才是市场的真实水平。

继石家庄、呼和浩特、宁波开?#20960;髦治?#33457;八门优惠力度抢人之后,我敢打赌未来两个月还会有更多城市跟进“抢人?#20445;?#32780;且每一个宣布抢人的后来城市优惠力度都不会输于前者。请大家记住一点,越是抢人福利多的城市,越?#24471;?#36825;里对人才的?#26159;?#24378;烈,这里的房子越不能急着买。除非你真的需要,那么对你来说真的是莫大的福利,?#28909;?#21628;市,半价买房可以节省不少购房成本。

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今天讨论的主题是未来几个月三四线城市的市场走势,所以我们还是切回到正题上。很多长期关注我的读者可能知道,我从两年前就开始建议大家把三四线城市多余的房产?#27809;?#21040;更有价值的一二线城市去,即便你自己现在不住,?#37096;?#20197;为子女打算。

房子本身是不产生价值的,房子的价值是依托城市的价值,城市越有价值,房子才会越贵。而城市的价?#31561;?#20915;于国家的战略走向和政策导向。所以想投资有潜力发展的城市,首先要看国家战?#38498;?#25919;策。但无论怎么看,三四线城市都不是国家意图重点发展的对象。

显然,无人口优势产业优势地理优势的三四线城市大多数房产都不具备投资价值。

对于三四线的未来走势,专家学者地产商们的观点罕见达成一致:经济学家马光远说,炒作三四线是丧尽天良,?#32856;?#20043;后是害人害己;地产大佬余英仅用了五个字告诫:尽快卖掉三四线;中原主席施永青说,三四线城市过度建设,从?#35797;?#38169;配的情况来说,这个威胁长远是会产生影响的。

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今年很多三四线城市为什么还有一波升温?我认为有三方面原因:1 自去年四季度房地产出现趋势性下滑之后,今年一季度开始金融政策由紧转松,最直接的体现是银行按揭放款速度加快,成交量上升;2 季节性因素,每年的三四月份都是?#25307;?#36141;房需求集中?#22836;?#26399;;3 减税降费、股市回升等等因素都对楼市回暖起到了一定作用。

之前的文章已经分析过很多次了,三四线这轮上涨完全是阶段性任务,是被三股力量推着涨上去的:第一,棚改货?#19968;?#34917;偿安置,拿湖南湘潭来说,16年成交1.6万套,棚改就占1万多套+一二线强调控限购让资金无处可去,最后都外溢到三四线城市,据艾普大数据显示,17年三四线城市购房者中,外地客占比40%+开发商纷纷进驻带来的?#25918;?#28322;价,碧桂?#21834;?#34701;创、万科、恒大等一众?#25918;?#25151;企来到三四线拿地,这些开发商造房能力较强,且都非常擅长包装营销,自身?#25918;?#26377;溢价。

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我不止一次说过,这样涨上去的房价是不科学的,更是不可?#20013;?#30340;,因为不是靠人口和产业等经济内生动力拉动,等到动力失去后,这些城市必将是一地鸡毛。

事实上,通过我自己的走访也发现,大量欠发达三四线城市郊区依然拥有大规模黑压压成片的空置住宅,晚上观察也会发现很多住宅小区亮灯率不足10%。用统计数据来说就是,城市房源供给已经超越了常住人口数量,表现就是库存压力巨大。一周前自然?#35797;?#37096;刚刚对土地储备去化周期超过36个月的城市下达停止供地的要求,查阅数据我们发现超过80%都是三四五线城市,库存如此巨大,又面临购房需求的枯竭,试问这样的城市房价岂能支撑得住?在这样的城市买房,如果不是特别急着居住,现在进场不是等于高位?#20248;?#21527;?

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